Элитные тонкости

30 апреля 2014 года, РБК daily

И действительно: дорогие московские проекты столь разнятся и по качеству, и по цене, что назрела необходимость по-разному их маркировать.

Игра в классы

Элитные тонкостиТонкости классификации необходимы в первую очередь риэлторам, которым нужно объяснить своим клиентам разницу между проектами и обосновать их цену на этапе, когда дом, например, находится еще в стадии строительства и его опции невозможно увидеть своими глазами. «Исходя из собственного опыта, можем подтвердить, что разделение элитного жилья на подклассы помогает более четко обозначить целевую аудиторию того или иного проекта и предложить конечному покупателю именно тот продукт, который ему необходим», — говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».

Но не меньше эта классификация необходима и застройщикам, которым для правильного позиционирования объекта нужно разработать его подробную концепцию. По словам Ирины Постоваловой, заместителя генерального директора «Дон-Строй Инвеста», специалисты компании при проектировании новых объектов учитывают более 300 параметров. «Разница зависит от локации, инженерии, отделочных материалов, высоты потолков, величины входных групп, планировок и площадей квартир. Для разных классов действуют разные требования к автостоянкам, местам общего пользования, инфраструктуре, освещенности, благоустройству и т.д. Существует масса параметров — чтобы систематизировать для себя этот объем, мы даже разработали специальную классификацию, где по каждому сегменту прописали все характеристики вплоть до мельчайших деталей, например материал почтовых ящиков».

Аналитики же корпорации «Баркли» выделили пять критериев для базовых отличий премиум-класса от элитного: местоположение, масштаб, площади квартир, количество машино-мест и цену.

Знаки отличия

По поводу местоположения дорогой недвижимости риэлторы спорят на протяжении последних 20 лет. Одни утверждают, что вне ЦАО никаких элитных объектов быть не может, другие — обратное. Теперь с более подробной классификацией и разделением на премиум-класс и собственно элитку (ее еще иногда именуют на западный манер de luxe), похоже, все наконец становится на свои места. «Жилые комплексы элитного класса располагаются исключительно в пределах Центрального административного округа Москвы. Все, что расположено за границами ЦАО, но имеет характеристики элитного жилья, — это премиум-класс, — заключает Екатерина Фонарева. — При этом нужно понимать, что за пределами Садового кольца его локация все равно должна быть премиальной: прилегающие к ЦАО и другие престижные районы, соседство с водоемами и парками, развитая инфраструктура». Именно по этому критерию такие проекты, как ЖК Barkli Residence или Barkli Park, относят к премиум-классу.

Но, разумеется, причислять объект к элитным только на том основании, что он находится в престижном центральном районе, нельзя. Таков, например, ЖК «Легенда Цветного». Тут в игру вступают другие факторы, первый из которых — масштаб проекта. Чем меньше, камернее жилой комплекс, тем он престижнее. Самые дорогие — дома на 15—20 квартир. Считается, что они «только для своих», «избранных», и что «чужие здесь не ходят». Покупатели могут даже подвергнуться вполне реальному фейс-контролю, так как в соседях у него будут «серьезные люди», которые придирчиво относятся к своему окружению.

Ну а премиум-сегмент может охватывать комплексы и на 100 квартир, и более: яркий тому пример — «Садовые кварталы», масштаб которых явствует из названия. При этом остальные параметры ЖК могут оставаться сколь угодно высокими. Кстати, плотность застройки премиум-класса может быть не только не выше, но даже и ниже элитной. «Многие покупатели отмечают, что при квартальной застройке девелопер способен создать комфортное для жизни пространство при относительно однородном социальном окружении, при этом создать всю необходимую и качественную инфраструктуру», — отмечает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills.

А вот сами квартиры в премиум-классе, напротив, компактнее — и это тоже один из критериев, по которому можно понять, к какому сегменту относится проект. Площадь однокомнатных квартир там начинается от 45 кв. м, а не от 60 кв. м, как в элит-классе. Минимальная площадь «двушек» в премиум-классе составляет 75 кв. м, а в элитном — 80 кв. м, «трешек» — 95 кв. м и 100 кв. м соответственно. «С повышением количества комнат разница в площади составляет десять и более метров. Кроме того, в премиум-классе допускается уменьшение высоты потолков до 3 м. В элитном классе минимальный показатель — 3,2 м», — уточняет Екатерина Фонарева.

Еще один важный параметр — обеспеченность машино-местами в подземном паркинге. Для элитного сегмента уже несколько лет необходимый минимум установлен на уровне два машино-места на квартиру. В премиум-классе допускается снижение этого показателя до 1,5.

Ну и, конечно, ключевой фактор — это цена. «На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса составляет около 14 тыс. долл./кв. м. Это на 40% ниже, чем в элитном сегменте, где средний «квадрат» оценивается в 23 тыс. долл.», — утверждает Екатерина Фонарева. Анатолий Довгань говорит, что в элитных домах цены редко когда начинаются ниже 18 тыс. долл./кв. м, а Ирина Постовалова несколько снижает эту планку — от 450—500 тыс. руб./кв. м.

Так много общего

Разумеется, помимо центрального местоположения и клубности, дома класса de luxe — это респектабельное, статусное жилье в центре города, создаваемое по принципу «роскошь в каждой детали». Это всегда авторская архитектура с уникальными художественными элементами. Так, фасады ЖК Barrin House украшают барельефы известных художников Андрея и Павла Наличей, а «Grand DeLuxe на Плющихе» — изящная мозаика с изображением герба дома. Дизайн-концепцию комплекса элитного класса Barkli Virgin House разработала дизайнер королевского двора Великобритании Келли Хоппен. Стоит ли говорить, что во внешней и внутренней отделке применяются исключительно натуральные материалы (травертин, гранит, мрамор, ценные породы дерева и т.д.), устанавливаются дорогостоящие инженерные системы и оборудование. Ведь покупатели такого жилья взыскательны, придирчиво относятся к мелочам и не терпят компромиссов.

ЖК премиум-класса могут содержать меньше эксклюзивных опций, но в остальном проекты этих сегментов мало чем отличаются друг от друга. В домах премиум-класса тоже большое внимание уделяется архитектурному облику и местам общего пользования, их разрабатывают известные архитекторы и дизайнеры, в том числе зарубежные. К примеру, над ЖК премиум-класса Barkli Residence работал знаменитый архитектор с мировым именем Роберт Стерн.

Аналитики корпорации «Баркли» выделяют еще три фактора, по которым объекты элит- и премиум-класса не имеют различий. Это высококачественное инженерное оснащение, собственная огороженная и охраняемая придомовая территория, высочайший уровень безопасности жильцов, который включает круглосуточную многоуровневую систему охраны, контроль доступа на территорию ЖК и видеомониторинг.

По приоритетным факторам выбора жилья покупатели жилья класса премиум намного ближе к клиентам сегмента de luxe, нежели к бизнес-классу. «Это видно даже по размерам приобретаемых квартир — если в наших объектах бизнес-класса по итогам первого квартала 2014 года средняя проданная площадь составила 65 кв. м, то в премиум-сегменте — 126 кв. м, а в de luxe — 135 кв. м, — говорит Ирина Постовалова. — Если для клиентов бизнес-класса наиболее важным фактором является цена, известные условия эксплуатации и срок сдачи проекта, то в обоих верхних сегментах на первый план выходят другие характеристики — репутация застройщика, класс дома, архитектура».

Страшно далеки они от бизнес-класса

«Мы всегда возражаем против классификаций, объединяющих премиум- и бизнес-класс в один сегмент — это не только принципиально разный продукт, но и разная целевая аудитория», — считает Ирина Постовалова, заместитель генерального директора «Дон-Строй Инвеста». Она предложила следующее определение обоих этих классов.

Бизнес-класс обладает всеми достоинствами современного жилья: охраняемая территория, подземный паркинг, индивидуальный архитектурный проект, качественные материалы отделки, благоустроенная территория и т.д. В этом сегменте очень востребована ипотека с ежемесячными выплатами около 50 тыс. руб. Как правило, в бизнес-классе проектируется большое число квартир востребованных небольших площадей — 40—60 кв. м, что также делает их покупку доступной относительно широкому кругу потребителей. В нашем квартале «Сердце Столицы» цены стартуют от 6 млн руб.

Класс премиум характеризует прежде всего хорошее расположение в престижных районах за пределами центра. Таков, например, легендарный жилой комплекс «Алые Паруса» на берегу Москвы-реки или «Долина Сетунь» на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц, в исторически сложившемся «посольском» районе.

Однако расположение в хорошем районе еще не гарантирует проекту статус премиум. Здесь все обстоит точно так же, как и с разграничением между премиум и элиткой: главное — качество. «В Хамовниках вполне возможно строительство элитных объектов, однако, например, ЖК «Смоленская Застава» и «Камелот», расположенные там, по объему, уровню строительства и архитектурной концепции могут быть отнесены лишь к бизнес-классу, — говорит Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank. — Но к этому же классу могут относиться и качественные объекты, расположенные на значительном удалении от ТТК, — «Снегири ЭКО» на Минской улице, «Фамильный дом Воробьево» на улице Косыгина, ЖК на Косыгина, д. 2, «Кутузовская Ривьера» на Нежинской улице».

Во внешней и внутренней отделке домов премиум-класса, разумеется, применяются более дорогие материалы, а в бизнес-классе все скромнее и лаконичнее. «Застройщики уже, как правило, и сами понимают, что не стоит инвестировать лишние средства в дорогостоящие материалы, если новостройка рассчитана на покупателей в сегменте до 0,5—1 млн долл.», — признает Ольга Тараканова.

Ну и, наконец, в классе премиум проектируются более просторные квартиры, что соответствует запросам покупателей такого жилья. И цены здесь выше — примерно от 20—30 млн руб.

Все относительно

Если совсем коротко разграничить премиум и элитку, то Екатерина Фонарева сформулировала так: «В нашем понимании, премиум-класс — это сегмент, который вобрал в себя все лучшие качественные характеристики от элитного жилья, но с небольшими допущениями. Новостройки премиум-класса могут находиться за пределами ЦАО, квартиры имеют более компактную площадь, при этом по цене они находятся примерно посредине между бизнесом и элиткой. Такое разделение вполне закономерно и отвечает современным тенденциям рынка».

Однако Анатолий Довгань против категоричных оценок конкретных проектов. «Единого мнения по отнесению того или иного комплекса к определенному сегменту нет и не появится в ближайшее время не только у экспертов рынка, но и у самих покупателей или жителей этих домов, — уверен он. — Несомненно то, что покупатель оценивает проект как сумму нескольких факторов: места и окружения, наличия либо отсутствия подземного паркинга, плотности застройки или, другими словами, масштаба проекта».

Примерно того же мнения придерживается и заместитель генерального директора концерна КРОСТ Денис Капралов. Так, он затруднился с ответом, к какому сегменту можно было бы отнести такие проекты, как квартальная реконструкция в Хорошево-Мневниках, кварталы Wellton Park и Union Park — к премиальному или бизнес-классу. «Мне кажется, эта граница условна. Как правило, элитная недвижимость расположена в центре столицы и несет в себе историческую составляющую, культурный код старой Москвы, — говорит эксперт. — Естественно, она обладает и другими характеристиками, такими как индивидуальные планировочные решения, современные инженерные системы, дорогие отделочные материалы, дизайнерские входные группы и места общего пользования, качественное благоустройство и ландшафтный дизайн.

Источник: РБК. Daily